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In der kalten Jahreszeit drehen die meisten Bürgerinnen und Bürger ganz freiwillig ihre Heizung auf, um sich wohlig warme Temperaturen in die Stube zu holen. Was viele nicht wissen: Es gibt durchaus eine Notwendigkeit zu heizen, wenn auch nicht mit strikten Regelungen. Das gilt besonders, wenn eine Wohngebäudeversicherung vorhanden ist.

Zunächst die gute Nachricht für Frostbeulen: Eine nicht beheizbare Wohnung muss im Herbst und im Winter niemand akzeptieren. Vermieter sind verpflichtet zu garantieren, dass die Heizung funktioniert und instand gehalten wird.

Zwar gibt es kein konkretes Gesetz, das eine genaue Heizpflicht vorschreibt. Aber mehrere Gerichtsurteile zeigen, dass sich Vermieter nicht davor drücken können ihren Mietern eine Heizmöglichkeit zur Verfügung zu stellen. So urteilte 1998 das Landgericht Berlin, in der Heizperiode vom 01.10. bis zum 30.04. müssen Vermieter gewährleisten, dass die Mietwohnung nachfolgende Raumtemperaturen aufweisen kann: 20 Grad Celsius im Zeitraum von 6.00 Uhr bis um 23.00 Uhr für Wohnräume und 18 Grad in den Nachtzeiten von 23:00 bis 06:00 Uhr (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az: 64 S 266/97). Davon abweichende Regeln können im Mietvertrag vereinbart werden.

Rohre dürfen keinen Schaden nehmen

Doch gibt es eine Heizpflicht für Mieter? Hier lautet die Antwort: jein. Zwar existiert auch hier kein generelles Gesetz, das genau vorschreibt, wann und mit welchen Temperaturen geheizt werden muss. Aber durchaus müssen Mieter einige Grundsätze beachten, um keinen Ärger zu bekommen.

Wichtig ist vor allem, dass es durch unterlassenes Heizen nicht zu Schäden an der gemieteten Wohnung oder dem Haus kommt. Das bedeutet natürlich, die Wohnung derart auf Temperatur zu halten, dass keine Rohre und Leitungen einfrieren können. Hier hilft leider das berühmte “Frostwächter”-Sternchensymbol am Heiz-Thermostat nicht immer, weil es auch bei diesen Temperaturen zum Einfrieren von Wasserleitungen kommen kann.

Manche Mietverträge schreiben sogar Mindesttemperaturen fest, die auch schon von Gerichten bestätigt wurden (OVG Berlin WuM 81, 69). Zwar muss nicht die ganze Zeit die festgeschriebene Temperatur laut Vertrag gehalten werden: aber zumindest am Tage. Ebenfalls können Mieter zur Verantwortung gezogen werden, wenn sich wegen ungenügendem Heizen Schimmel und Feuchtigkeit an den Wänden der Wohnung bildet.

Versicherung kann Leistung verweigern

Wenn Wohnungs- und Hausbesitzer sich mit einer Wohngebäudeversicherung vor Schäden schützen, ist die Heizpflicht aber wörtlich zu nehmen: zumindest, wenn man auf eine Leistung aus dem Vertrag hofft. Denn in den Vertragsbedingungen ist häufig geregelt, dass die Versicherungsnehmer ihre Heizung regelmäßig kontrollieren und deren Funktionsfähigkeit gewährleisten müssen. Wer das nicht macht, riskiert, dass die Versicherung eine Leistung verweigert oder stark kürzt, wenn dann doch Frostschäden auftreten.

Wichtig ist das vor allem mit Blick auf Wohnungen, die gern einmal beim Kontrollieren vergessen werden: etwa nicht regelmäßig benutzte Neben-, Zweit- und Ferienwohnungen. Aber auch Wasserleitungen in selten genutzten Räumen, etwa Gäste-WCs und -zimmern, sollten kontrolliert und vor Frostabbruch zugedreht und entleert werden.

Inhaber einer Wohngebäudeversicherung müssen ihre Wohnung im Winter ausreichend beheizen, um nicht den Versicherungsschutz zu gefährden. Entsprechende Klauseln sind oft in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen festgeschrieben.

Die Kälte hatte Deutschland seit einigen Tagen wieder fest im Griff. Vielerorts wurden Temperaturen unterhalb des Gefrierpunktes gemessen und der erste Schnee sorgte für Chaos auf den Straßen. Zwar wird es vorerst wieder etwas milder – dennoch sollten Hausbesitzer ihre Heizpflichten im Blick behalten.

Wohngebäude-Police sieht in der Regel Heizpflicht vor!

Das gilt besonders, wenn die stolzen Eigenheimbesitzer eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen haben. Dann sind sie nämlich laut Vertrag dazu verpflichtet, ihre Heizung regelmäßig zu kontrollieren und deren Funktionsfähigkeit zu gewährleisten. In welchen Abständen eine Anlage zu kontrollieren ist, hängt von deren Alter, Bauart, Zuverlässigkeit und Störanfälligkeit ab.

Entsprechende Klauseln finden die Hausbesitzer für gewöhnlich in den Allgemeinen Bedingungen der Wohngebäudeversicherung. Dort ist festgeschrieben, dass das versicherte Gebäude ausreichend zu beheizen ist, Zustand und Funktionsweise der Heizung kontrolliert werden muss und notfalls alle wasserführenden Einrichtungen entleert werden müssen, damit das Wasser nicht gefrieren und die Rohre zum Platzen bringen kann.

Im schlimmsten Fall droht der Verlust des Versicherungsschutzes, wenn diese Obliegenheiten nicht erfüllt werden. Aber keine Sorge: keineswegs ist es so, dass Versicherte ständig ihre Heizungen begutachten müssen, um den Schutz aufrecht zu erhalten.

Die Heizung muss nicht permanent kontrolliert werden

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist es bereits ausreichend, ein störungsfreies Funktionieren der Heizung „nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge“ zu garantieren. Und so erhielt ein Hausbesitzer gegenüber seinem Versicherer Recht, der seine Heizanlage seit 11 Tagen nicht kontrolliert hatte (BGH, 25.06.2008, IV ZR 233/06).

Wichtig ist die Kontrolle jedoch gerade dann, wenn auch unbewohnte Neben- oder Zweitwohnungen mitversichert sind. Wer weiß, dass er seinen Pflichten nicht nachkommen kann (häufige Abwesenheit, Urlaub), sollte sich mit seinem Versicherer in Verbindung setzen.