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Eigenheimbesitzer aufgepasst! Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt vor Immobilien-Teilverkauf.

“Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung”, berichtet Dr. Thorsten Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management. Ein Teilverkauf sei riskant und könne teuer werden. “Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilen-Teilverkäufe blind zu vertrauen”, erläutert Dr. Pötzsch.

Diese Werbeversprechen richten sich oft an die Generation 50plus und stellen einen höheren Geldbetrag in Aussicht, während die ursprünglichen Besitzer in der Immobilie weiterhin wohnen dürfen.

Doch Finanzaufsicht warnt, dass solche Modelle mit erheblichen Risiken verbunden sind. So müsse bei einigen Anbietern ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer abgeführt werden. Kann diese Summe nicht mehr aufgebracht werden, drohe unter Umständen ein ‚Auszug wider Willen‘. Das könne auch passieren, wenn das Unternehmen, das den Immobilienteil gekauft hat, insolvent wird, schreibt die BaFin. Zudem weisen die Aufseher darauf hin, dass die laufenden Kosten oft einseitig zu Lasten der Hausbewohner aufgeteilt würden.

Noch immer werden deutschlandweit zu viele Häuser in Überschwemmungsgebieten neu genehmigt und gebaut. Das kritisiert die Versicherungswirtschaft anhand aktueller Zahlen. Der Anteil von Häusern in hochwassergefährdeten Zonen sei seit dem Jahr 2000 sogar leicht gestiegen.

In Überschwemmungsgebieten wird nach wie vor zu viel neu gebaut. Das kritisiert der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) anhand einer hauseigenen Studie. In Deutschland seien demnach seit dem Jahr 2000 rund 2,7 Millionen neue Wohngebäude entstanden – über 32.000 davon in Überschwemmungsgebieten. Pro Jahr kämen also etwa 1.000 bis 2.400 neue Wohngebäude in den Risikogebieten hinzu.

Datenbasis für die Erhebung war das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS Geo). Damit können Versicherer für jedes Gebäude die Hochwassergefährdung abschätzen. Insgesamt liegen in Deutschland rund 270.000 Wohngebäude in hochgefährdeten Überschwemmungsgebieten.

“Wir sind der Meinung, dass in Überschwemmungsgebieten grundsätzlich nicht neu gebaut werden sollte”, sagt GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. “Tatsächlich ist aber der prozentuale Anteil neuer Wohngebäude in Überschwemmungsgebieten in den vergangenen 23 Jahren gestiegen.” Der GDV plädiert vor diesem Hintergrund für eine Anpassung des Bau- und Planungsrechts. “Nur durch klimaangepasstes Bauen können die volkwirtschaftlichen Schäden der Zukunft durch Klimaänderungen und Extremwetterereignisse verringert werden”, sagt Asmussen.

Aus Sicht der Versicherer berücksichtigen die geltenden Bauvorschriften in Deutschland die Auswirkungen des Klimawandels und seine Folgen bislang nicht. Daher fordert der Verband, dass das Schutzziel “Klimaangepasstes Bauen” in die Baugesetzgebung aufgenommen wird. Bestehende Gebäude sollten zudem durch präventive Maßnahmen gegen Überschwemmung und Starkregen geschützt werden, fordert der Verband weiter. Der GDV hat ein Positionspapier “für ein zeitgemäßes und nachhaltiges Bauordnungs- und Bauplanungsrecht” vorgelegt. Die notwendigen Veränderungen sollen in den §§ 3, 13 und 66 der Musterbauordnung bzw. der korrespondierenden Landesbauordnungen verankert werden, fordert der Verband.

Die Sorge, dass zu viele Häuser neu in Risikozonen gebaut und Prävention vernachlässigt wird, ist auch ein Grund, weshalb der Verband eine Pflichtversicherung für Hausbesitzer gegen Elementar- und Hochwasser-Risiken ablehnt. Eine solche gibt es unter anderem in Frankreich und einigen Kantonen der Schweiz. Nach der verheerenden Flutkatastrophe im Juli 2021, bei der in Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen 189 Menschen ihr Leben verloren, war erneut eine Debatte über eine solche Pflichtversicherung laut geworden: viele Gebäude hatten keinen privaten Schutz.

Statt einer Pflichtversicherung schlägt der GDV ein Modell vor, bei dem bereits geschlossene Gebäudeversicherungen von einem Stichtag an automatisch auf Elementarschutz umgestellt werden, sofern Kunden nicht widersprechen. Neue Verträge sollen den Schutz automatisch beinhalten. Die Versicherungswirtschaft will aber auch durchsetzen, dass sich das Hochwasser-Risiko eines Hauses in der Höhe der zu zahlenden Prämie widerspiegeln soll. Argument für eine Pflichtversicherung ist hingegen gerade, dass die Policen für alle bezahlbar sein sollen. Unter anderem fordert die Verbraucherzentrale Sachsen eine solche Pflichtversicherung.

Pflegebedürftige, die zuhause oder im Pflegeheim gepflegt werden, können Wohngeld beantragen. Darauf macht der Verbraucherzentrale Bundesverband aufmerksam.

Seit Jahresbeginn haben mehr Menschen in Deutschland Anspruch auf Wohngeld. Das gilt auch für Pflegebedürftige in Heimen. Es gelten allerdings einige Besonderheiten. So wird die Höhe des Wohngeld-Anspruchs nicht nach der individuellen Miethöhe berechnet. Stattdessen richtet sich die Anspruchshöhe nach dem örtlichen Mietniveau, wo sich das Heim befindet. Berücksichtigt wird der Höchstbetrag der jeweiligen Mietstufe. Pflegebedürftige, die im Heim leben, müssen also keine Angaben zur Miethöhe machen.

Damit pflegebedürftige Heimbewohner einen Wohngeld-Antrag stellen können, sind folgende Unterlagen notwendig:

  • Wohngeldantrag für Heimbewohner (Formular),
  • Angaben der Heimleitung im Wohngeldantrag,
  • Heimvertrag (Auszug),
  • Rentenbescheide, aktuell und vollständig (alle Seiten des Rentenbescheides),
  • Nachweis über Vermögen (ggf. Immobilien, sonstige Rechte etc.),
  • Bescheinigung über Kapitalvermögen (z.B. über Zinsen aus Sparguthaben),
  • aktuelle Kontoauszüge,
  • Nachweise über Miet- und Pachteinnahmen,
  • Schwerbehindertenausweis/Feststellungsbescheid,
  • Betreuerausweis/Vollmacht,
  • Nachweise über sonstige Einnahmen

Achtung: Wohngeld ist eine Transferleistung und wird nur gewährt, wenn keine weitere solche Leistung bezogen wird (beispielsweise Grundsicherung im Alter, Erwerbsminderung und Hilfe zur Pflege). Diese Leistungen berücksichtigen bereits Kosten für die Unterkunft.

Im Jahr 2023 treten wieder viele neue Regeln und Gesetze in Kraft. Neu geordnet wird auch die sogenannte CO2-Abgabe. Bisher trägt der Mieter hier 100 Prozent der Kosten: künftig werden auch Vermieter beteiligt. Ziel ist es, dass Immobilien-Besitzer vermehrt in energieeffiziente Sanierung investieren.

Die sogenannte CO2-Abgabe wird seit dem Jahr 2021 erhoben und auf Öl und Gas angerechnet. Bisher spielte es keine Rolle, ob ein Haus gut oder schlecht gedämmt ist oder andere Maßnahmen zum Sparen von Energie ergriffen wurden. Das ändert sich nun zum neuen Jahr: Das sogenannte Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten regelt, dass künftig auch Vermieter an der Abgabe beteiligt werden.

Dank der Reform gilt künftig stark vereinfacht die Regel: Je höher der CO2-Ausstoß, desto stärker werden auch Vermieter zur Kasse gebeten. Gemessen wird der Ausstoß anhand des Jahresverbrauchs und der Wohnfläche in Quadratmetern. Anhand der jährlichen Heizkosten-Abrechnung wird hierbei der CO2-Ausstoß eines Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid errechnet und auf die Quadratmeter-Zahl der Wohnung umgelegt. Daraus ergibt sich der Anteil der Kosten.

Grundlage hierfür ist ein Stufenmodell: insgesamt zehn Stufen werden unterschieden. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz (>=52 kg CO2/m2/a) übernehmen die Vermieter 95 Prozent und die Mieter fünf Prozent der CO2-Kosten. Bei einer Wohnung mit einer sehr guten Energiebilanz (weniger als 12 Kilogramm CO2-Ausstoß pro Jahr und Quadratmeter) muss der Mieter hingegen 100 Prozent der CO2-Kosten übernehmen. Gut zu wissen: für denkmalgeschützte Gebäude, bei denen eine Sanierung anhand der Vorschriften nur eingeschränkt möglich ist, gibt es Sonderregeln.

Im Zweifel geht es bei der Aufteilung der CO2-Abgabe um einen jährlichen dreistelligen Betrag. Und es gibt eine besondere Pointe, die Experten zweifeln lässt, ob das Gesetz zu Ende gedacht wurde. Heizen nämlich sparsame Mieter vergleichsweise wenig, kann das dazu führen, dass sie einen höheren Anteil der Abgabe leisten müssen: Die CO2-Bilanz ist dann ja besser. Im Umkehrschluss könnten Vermieter bestraft werden, wenn der Mieter sehr viel heizt. Denn das verschlechtert die Öko-Bilanz. Erstmals wird das neue Gesetz mit der Nebenkosten-Abrechnung 2024 interessant.

Der Wohn-Riester, die staatlich geförderte Eigenheimrente, wird erweitert. Zukünftig soll der Wohn-Riester auf für energetische Sanierung eingesetzt werden können.

Das am Freitag vom Bundestag verabschiedete Jahressteuergesetz 2022 sieht vor, den Geltungsbereich der staatlich geförderten Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt, auszudehnen. Demnach soll die Eigenheimrente ab Januar 2024 auch für energetische Sanierungen eingesetzt werden können.

Die “Wohnriester-Förderung” bietet im Rahmen der Finanzierung einer eigengenutzten Immobilie mehrere Möglichkeiten:

  • Kapitalentnahme bei Darlehensbeginn
  • Kapitalentnahme bei Darlehensende (endfällige Tilgung)
  • Erwerb von Genossenschaftsanteilen
  • Riester-Darlehen
  • Riester-Bausparvertrag
  • Kapitalentnahme für barrierefreie Umbauarbeiten

Nun soll also eine weitere Verwendungsmöglichkeit hinzukommen.

Adventszeit ist Brandzeit: Darauf macht immer wieder die Versicherungswirtschaft aufmerksam. Dennoch hat der Branchenverband GDV eine positive Nachricht: Die Zahl der Wohnungsbrände ist in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen, nachdem sie 2015 einen Höchststand erreicht hatte. Dennoch wurden auch 2021 rund 7.000 zusätzliche Brände in der besinnlichen Zeit gezählt.

Die Adventszeit ist die Zeit im Jahr, in der auch die Zahl der Wohnungsbrände einen traurigen Höhepunkt erreicht. Grundsätzlich nimmt die Zahl der Brände rund um Weihnachten und Silvester im Vergleich zum restlichen Jahr um 40 bis 50 Prozent zu, berichtet der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in einem aktuellen Pressetext. Allein für diese Brände mussten Hausrat- und Wohngebäudeversicherer 2021 rund 26 Millionen Euro erstatten.

Doch der GDV hat zugleich eine gute Nachricht. “Die deutschen Versicherer haben 2021 rund 7.000 zusätzliche Brände zum Jahresende gezählt, etwa 1.000 weniger als im Vorjahr”, berichtet GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. Seit 2018 ging die Zahl der Brände stetig zurück: damals wurden noch 10.000 zusätzliche Brände in der Adventszeit gemeldet. Einen Höhepunkt gab es 2015, als gar 12.000 Vorfälle zu beklagen waren.

“Häufig werden einfache Regeln des Brandschutzes nicht beachtet, deshalb kommt es immer wieder zu Bränden”, kommentiert Asmussen. Die wichtigste Regel laute: Kerzen dürfen nie unbeaufsichtigt brennen, denn häufige Brandursachen sind in Flammen aufgegangene Adventskränze oder Weihnachtsbäume. Bis zu 750 Grad kann eine handelsübliche Kerze heiß werden: fatal, wenn sie dann mit trockenen Nadeln und Zweigen des Weihnachtsschmucks in Berührung kommt. Auch Lichterketten, die nicht ausreichend sicherheitsgeprüft sind, sind eine häufige Ursache für Wohnungsbrände. Zu Silvester sind es hingegen querfliegende Raketen und unsachgemäß verwendete Böller, die zu Bränden führen.

Insgesamt leisteten die Hausrat- und Wohngebäudeversicherer für rund 330.000 Feuerschäden im gesamten Jahr 2021 knapp 1,6 Milliarden Euro. Die Hausratversicherung übernimmt den Schaden, wenn Einrichtungsgegenstände durch das Feuer beschädigt oder zerstört werden. Die Wohngebäude-Police springt ein, wenn Hausbesitzer Schäden am eigenen Haus zu beklagen haben: etwa zerstörte Wände, Fenster und Böden.

Warum die Zahl der Brände in der Adventszeit zurückgeht, berichtet der Versicherer-Verband nicht. Sehr wahrscheinlich tragen aber auch eine vermehrte Aufklärung sowie strengere Sicherheits-Vorschriften zu dem milderen Verlauf bei. Ein wichtiger Baustein hierfür ist ganz einfach. Vielfach müssen Rauchmelder mittlerweile verpflichtend in wichtigen Räumen eingebaut sein. Diese tragen dazu bei, die Entwicklung von Feuer und Rauch schon zeitig zu bemerken. Das ist lebensrettend: Rauchgasvergiftungen -und nicht Flammen- sind ein wichtiger Grund, weshalb Menschen bei Bränden zu Schaden kommen oder gar sterben. Oft ist es folglich notwendig, früh zu reagieren oder die Flucht zu ergreifen.

Witterungsbedingte Risiken werden oft falsch eingeschätzt. Bei Missachtung der Sorgfaltspflichten drohen Hauseigentümern Geldstrafen, Schadenersatzforderungen und sogar strafrechtliche Konsequenzen.

Gehwege müssen nicht erst bei Glatteis gereinigt oder gestreut werden. Bereits nasses Laub kann eine erhebliche Risikosteigerung bedeuten. Kommt es zu Personenschäden, weil Gehwege nicht ordnungsgemäß gestreut oder gereinigt waren, oder weil Schnee und Eiszapfen nicht von Dächern und Überhängen entfernt wurden, kann es sogar zu strafrechtlichen Folgen wegen fahrlässiger Körperverletzung kommen.

In einem solchen Fall ist das beauftragte Schneeräumungs-Unternehmen oder der Hauseigentümer schadenersatzpflichtig.

Bestehen vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten, können auch Haftungsansprüche gegenüber den Mietern bestehen.
Wird eine Verletzung der Räum- und Streupflicht nachgewiesen, reicht eine Privathaftpflicht im Rahmen der Hausratversicherung nicht aus.

Hauseigentümer sollten deshalb eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitz abschließen.

Unwetter mit Sturm, Hagel, Blitz und Starkregen haben den Versicherern im ersten Halbjahr 2022 Schäden in Höhe von rund drei Milliarden Euro beschert.

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat die Halbjahresbilanz der von Naturgefahren verursachten Schäden veröffentlicht. Insgesamt sorgten Naturgefahren in den ersten sechs Monaten des Jahres für versicherte Schäden von rund drei Milliarden Euro. 2,5 Milliarden Euro der Halbjahresschäden entfallen dabei auf Schäden an Häusern, Hausrat, Gewerbe- und Industriebetriebe und weitere Naturgefahren. Weitere 500 Millionen Euro wurden durch Schäden an Kraftfahrzeugen verursacht. Das geht aus einer Pressemitteilung hervor.

“Bisher ist 2022 ein überdurchschnittliches Schadenjahr. Allein die Wintersturm-Serie “Ylenia”, Zeynep” und “Antonia” im Februar sorgte mit 1,4 Milliarden Euro für fast 50 Prozent der Schäden”, sagte Jörg Asmussen, Mitglied der GDV-Geschäftsführung. Die Sturmserie liegt damit auf Platz drei der schwersten Winterstürme seit 2002.

Schwere Schäden habe im Mai auch der Tornado “Emmelinde” in Paderborn, Höxter und Lippstadt angerichtet. Derweil seien große Überschwemmungen und Starkregen mit hohen Schäden in den ersten sechs Monaten ausgeblieben. Deshalb fielen die sogenannten erweiterten Naturgefahrenschäden durch Starkregen, Überschwemmungen und die Erdgefahren mit rund 100 Millionen Euro bislang unterdurchschnittlich aus. Der langjährige Halbjahresschnitt liegt bei 140 Millionen Euro.

Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr hatten die deutschen Hausrat-, Wohngebäude- und Industrieversicherer noch rund 12,7 Milliarden Euro für Schäden durch Stürme und Hagel ausgeschüttet. Auf die Sachversicherung sei dabei das Gros von 11,0 Milliarden Euro entfallen, die verbleibenden 1,7 Milliarden Euro betrafen die Kfz-Versicherung. Es war das höchste Schadenaufkommen der Geschichte. Grund hierfür war das Extremwetterereignis “Bernd”, das vor allem in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz für hohe Schäden gesorgt hatte.

Vorsorge gegen Unwetterschäden

Wenn Hausbesitzer ihre Immobilie gegen Hochwasser, Starkregen, Erdrutsch und andere Naturgefahren absichern wollen, reicht eine einfache Wohngebäudeversicherung nicht aus. Zusätzlich muss eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden, die als eigenständiger Vertrag oder Zusatzbaustein zu einer Wohngebäude-Police erhältlich ist.

Ein Versicherungsschutz ist grundsätzlich für fast alle Häuser in Deutschland möglich. Denn: 99 Prozent der Gebäude in Deutschland sind problemlos gegen Überschwemmungen und Starkregen versicherbar. Davon geht der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) schon länger aus. Doch nur 50 Prozent aller Hausbesitzer in Deutschland haben ihr Hab und Gut gegen Hochwasserschäden und weitere Elementargefahren abgesichert. Doch die Unterschiede sind zwischen den einzelnen Bundesländern erheblich. Während in Baden-Württemberg 94 Prozent der Gebäude gegen Naturgefahren versichert sind, haben in Bremen gerade einmal 28 Prozent einen entsprechenden Schutz. Die hohe Versicherungsdichte in Baden-Württemberg hat historische Gründe. Schließlich bestand bis zum Jahr 1993 eine Versicherungspflicht gegen Elementarschäden.

Die deutschen Hausrat- und Wohngebäudeversicherer haben im vergangenen Jahr 200 Millionen Euro für Blitz- und Überspannungsschäden an ihre Kunden gezahlt. Gleichzeitig stieg auch die Zahl der Schadenmeldungen in Folge von Blitzen.

Die Zahl der Schäden durch Blitze ist steigend. Während die Zahl der Schadenmeldungen 2020 noch bei 180.000 lag und damit so wenige Blitzschäden wie noch nie gezählt worden, sind im vergangenen Jahr wieder 30.000 mehr Schäden gemeldet worden. Das geht aus Zahlen des Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hervor.

Die Kosten für Blitz- und Überspannungsschäden sind ebenfalls gewachsen. Demnach haben deutsche Hausrat- und Wohngebäudeversicherer im Jahr 2021 Schäden in Höhe von 200 Millionen Euro beglichen. Der Schadendurchschnitt lag im vergangenen Jahr bei 960 Euro. “Der Schadendurchschnitt ist das dritte Jahr in Folge gesunken, liegt aber deutlich höher als den Jahren vor 2018″, sagt Asmussen. Der hohe Schadendurchschnitt ist auf technisch immer besser ausgestatteten Haushalt zurückzuführen”, erklärt GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. Schließlich nutzten immer mehr Hauseigentümer smarte Technik wie etwa Heizungs- oder Jalousien-Steuerungen. “Typische Blitzschäden sind zerstörte Dachflächen, Türen oder Fenster sowie Überspannungsschäden, beispielsweise verschmorte Steckdosen, defekte Computer oder Telefonanlagen”, sagt Asmussen.

Computer, Fernseher oder andere technischen Geräte lassen sich durch eine Hausratversicherung absichern. Kunden sollten beim Abschluss jedoch darauf achten, ob in der Police auch Überspannungsschäden versichert sind. Nur dann erstattet eine Versicherung die Schadenssumme, wenn der Blitz nicht direkt in ein Endgerät einschlägt, sondern sich die Energie des Blitzes über Strom- und Telefonleitungen ausbreitet und einen Defekt verursacht.

Immobilienbesitzer sollten zum Schutz vor Gewitterschäden über eine Wohngebäudeversicherung verfügen. Sie sichert gegen die finanziellen Folgen von Schäden am eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ab. Dies können Brand- oder Überspannungsschäden durch Blitze sein, aber auch Schäden durch Stürme oder Hagelschlag.

Muss die Hausratversicherung einen Sonnenschirm ersetzen, der während eines Sturms auf dem Balkon verblieb und dort beschädigt wurde? Wie das Amtsgericht Freiburg entschied.

Die Saison der Sommerstürme hat begonnen und in Teilen Deutschlands wird vor einzelnen Gewittern inklusive Starkregen mit bis zu 25 l/ qm in kurzer Zeit gewarnt. Welche Schäden bei solchen Wetterlagen auftreten können, zeigt ein Fall, der vor dem Amtsgericht Freiburg verhandelt wurde.

Dort klagte ein Mann gegen seinen Hausratversicherer und wollte so für den Schaden an seinem Sonnenschirm entschädigt werden. Dieser Schirm befand sich während eines Unwetters noch auf dem Balkon des Klägers.

Der Versicherer sah sich allerdings nicht in der Leistungspflicht und argumentierte, dass Gegenstände, die sich während eines Unwetters außerhalb schützender Räume befinden, nicht vom Versicherungsschutz eingeschlossen seien. Ausnahmen gelten nur für Markisen und Antennenanlagen.

Gegen die entsprechende Klausel richtete sich die Klage des Mannes. Er hielt die Klausel für überraschend und sie würde ihn unverhältnismäßig gegenüber der Versicherung benachteiligen und sei deshalb unwirksam.

Dieser Auffassung wollten sich die Richter am Amtsgericht Freiburg (Az.: 6 C 468/21) nicht anschließen. Die Richter konnten in Versicherungsbedingungen, die vorsehen, dass bei Sturm und Hagel keine Entschädigung für Gegenstände außerhalb der schützenden Wohnung gleistet wird, keine unverhältnismäßige Benachteiligung des Versicherten erkennen.

Der Sonnenschirm hätte ohne großen Aufwand in einem Gartenhäuschen oder in der Wohnung in Sicherheit gebracht werden können. Umgekehrt seien mögliche Schäden bei einer Lagerung im Freien für den Versicherer nicht kalkulierbar. Die Richter attestierten dem Versicherer in diesem Fall Leistungsfreiheit.

Übrigens: Mit einem modernen Hausrat-Tarif hätte dieser Rechtsstreit vermieden werden können. Denn es gibt durchaus Versicherer, die auch für Gartenmöbel, Grill, Sonnenschirm oder Spielgeräte Versicherungsschutz anbieten.