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Ist eine Immobilie zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht abgezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Woraus sich diese zusammensetzt.

Eine Anschlussfinanzierung ist nötig, wenn ein Baukredit oder eine Immobilienfinanzierung zum Laufzeitende noch nicht komplett abbezahlt ist. Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich um einen neuen Kredit – es werden also auch neue Konditionen vereinbart.

Aus welchen Bausteinen sich der Anschluss-Kredit für die Immobilie zusammensetzt, zeigt folgende Übersicht:

  • Restschuld: Die Restschuld ist der Betrag, den Sie noch an Ihre Bank oder Ihren Kreditgeber zurückzahlen müssen. Dieser Betrag bezieht sich auf den ausstehenden Teil des ursprünglichen Darlehens, den Sie bisher abbezahlt haben.
  • Zinssatz: Der Zinssatz ist ein wesentlicher Bestandteil des Anschluss-Kredits. Er bestimmt die Höhe der Zinsen, die Sie während der Laufzeit des Kredits zahlen müssen. Der Zinssatz kann entweder variabel oder fest sein. Ein variabler Zinssatz kann sich im Laufe der Zeit ändern, während ein fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich bleibt.
  • Laufzeit: Die Laufzeit des Anschluss-Kredits gibt an, wie lange Sie den Kredit zurückzahlen müssen. Dieser Zeitraum kann je nach Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Kreditgeber variieren. Üblicherweise beträgt die Laufzeit für Anschlussfinanzierungen mehrere Jahre.
  • Tilgungsart: Die Tilgungsart bestimmt, wie Sie den Kredit zurückzahlen. Es gibt verschiedene Tilgungsarten wie die Annuität, die konstante Tilgung oder auch die endfällige Tilgung. Bei der Annuitätentilgung zahlen Sie während der gesamten Laufzeit des Kredits konstante Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Bei der konstanten Tilgung verringert sich der Zinsanteil mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil gleich bleibt. Bei der endfälligen Tilgung zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen und tilgen den gesamten Kreditbetrag am Ende der Laufzeit auf einmal.
  • Gebühren und Kosten: Bei einer Anschlussfinanzierung können auch Gebühren und Kosten anfallen. Dazu gehören zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Bereitstellungszinsen. Es ist wichtig, alle Kostenfaktoren zu berücksichtigen, um eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten des Anschluss-Kredits zu erhalten.

Wichtig ist, sich von unabhängiger Seite rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist und abgestimmt auf die individuelle Lebenssituation zu Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung beraten zu lassen.

Die Zinsen am Kapitalmarkt sind so niedrig wie nie zuvor. Damit wächst auch die Verlockung für Familien, einen Immobilienkredit aufzunehmen, um ein Haus zu kaufen oder sogar selbst zu bauen. Und tatsächlich haben viele Medien in den letzten Wochen ihren Lesern zum Hauskauf geraten. „So kann sich jeder ein Haus leisten!“, titelte etwa Deutschlands größte Boulevardzeitung.

Aber wie seriös ist die Aussage, dass sich jeder ein Haus leisten kann? Zwar haben die Bauzinsen tatsächlich einen historischen Tiefstand erreicht. Das sollte Häuslebauer aber keineswegs dazu verführen, die finanzielle Belastung eines Immobilienkredites zu unterschätzen. Ein Kredit über 250.000 Euro bei 1 Prozent Tilgung und 10 Jahren Laufzeit ist derzeit ab ca. 865 Euro monatlich zu haben. Aber auch diese Last will getilgt sein!

Sicherheiten sollten vorhanden sein

Deshalb gilt die Faustregel: Wer eine Immobilie per Kredit finanzieren will, sollte über ausreichend Sicherheiten verfügen. Dazu gehört ein krisenfester Arbeitsplatz sowie ein finanzielles Polster, falls man -aus welchen Gründen auch immer- mit der Bedienung des Kredites Schwierigkeiten bekommt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn man aufgrund eines Unfalles seinen Job nicht mehr wie gewohnt ausüben kann und Gehaltseinbußen erleidet. Hierfür bietet sich als Vorsorge der Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Unfallversicherung mit hoher Invaliditätssumme an.

Aber Vorsicht! Der Bau des Hauses ist nicht die einzige finanzielle Belastung, die für den Traum vom Eigenheim gestemmt werden muss. Hinzu kommen Finanzierungsnebenkosten für den Notar, die Grundsteuer, die Erschließungskosten, Grunderwerbskosten etc. Es sind gerade solche Mehraufwendungen, an denen eine Baufinanzierung oft scheitert, weil unerfahrene Bauherren sie nicht eingeplant haben. Privatinsolvenz und Verschuldung nicht ausgeschlossen!

Zinssicherheit kostet extra

Wer sowieso ein Haus bauen wollte, der sollte jetzt zugreifen. Ob die Zinsen in den kommenden Jahren so niedrig bleiben werden, ist nicht absehbar. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte deshalb mit seinem Kreditgeber eine langfristige Zinsbindung vereinbaren.

Die Zinsbindung kostet zwar in der Regel einen Aufpreis, hat aber einen entscheidenden Vorteil. Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt wieder, muss der Hausbauer trotzdem keinen höheren Zinssatz auf seinen Kredit abzahlen. Jeder kann sich ausrechnen, was es bedeutet, wenn der Zins z.B. von 3 Prozent auf 7 Prozent anwächst!

Die beste Geldanlage für Häuslebauer ist stets die Tilgung des bestehenden Kredites. Deshalb empfiehlt es sich, bei Abschluss der Immobilienfinanzierung die Möglichkeit einer Zwischentilgung oder Vorfälligkeitsentschädigung zu vereinbaren. Staatliche Förderungen sollte man nutzen, aber nicht damit rechnen. Fällt die Förderung weg, muss der Kredit trotzdem weiterhin bedienbar sein.

Gut beraten statt schlecht gebaut

Das wichtigste Fazit aber lautet: Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte vorher alle Aufwendungen genau durchrechnen und sich umfangreich beraten lassen. Es macht keinen Sinn, sich wegen des derzeitigen Immobilien-Hypes in ein voreiliges Finanzierungsabenteuer zu stürzen und dann Privatinsolvenz anmelden zu müssen. Schutz gegen Schäden am Bau bietet eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung oder Feuerrohbauversicherung. Mitunter sind diese Leistungen auch durch eine gute Wohngebäudeversicherung abgedeckt.