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Eigentümergemeinschaften können leichter über Umbauten entscheiden

Im Dezember tritt eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Ein wichtiger Baustein: Umbauten, die dem Einbruchschutz dienen, werden einfacher. Bereits seit einigen Jahren fördert zudem die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) das Investment in eine sicherere Wohnung.

In Coronazeiten ist eine wichtige Reform ein wenig untergegangen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde überarbeitet – und damit eine wichtige Grundlage, was Eigentümer von Häusern und Wohnungen für Rechte und Pflichten haben. Das gilt besonders, wenn sich mehrere Eigentümer eine Immobilie teilen.

Tatsächlich war es an der Zeit für eine Reform, denn der ursprüngliche Gesetzestext stammt noch aus dem Jahr 1951. Seitdem hat sich so einiges geändert, was auch den Wohnungsmarkt betrifft. Ein erklärtes Ziel der Überarbeitung ist es, notwendige Umbauten leichter zu ermöglichen. Schließlich sind viele Altbauten nicht altersgerecht: und auch die energetische Sanierung vieler Gebäude soll erleichtert werden.

Entsprechend wurde durchgesetzt, dass Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft erleichtert werden sollen. Früher waren oft einstimmige Entscheide notwendig, um derartige Umbauten umzusetzen: nun soll die einfache Mehrheit reichen. Davon ausgenommen sind jedoch grundlegende bauliche Maßnahmen, für die weiterhin höhere Hürden gelten.

Mit der Reform wird es für Wohneigentumsgemeinschaften auch einfacher, einbruchhemmende Maßnahmen umzusetzen, berichtet aktuell der Versicherer-Dachverband GDV. Und rät explizit dazu. Dass in den letzten Jahren die Einbruchzahlen sanken, lag demnach nicht etwa daran, dass weniger Kriminelle unterwegs waren: Diesen wurde es aber deutlich schwerer gemacht. Erfolgreich ist zum Beispiel der Einbau von Alarmsystemen, einbruchhemmenden Fenstern und Türen, Rolladen sowie Lichttechnik. Jeder zweite Einbruchversuch wurde auf diese Art verhindert.

„Sinkende Einbruchzahlen zeigen, dass es sich lohnt, in Sicherheitstechnik zu investieren. Wir unterstützen daher die Bemühungen zur Förderung von Einbruchschutz. Dennoch fehlen bislang fest verankerte Mindeststandards für Sicherheitstechnik im Bauordnungsrecht“, sagt Oliver Hauner, Leiter Sachversicherung beim GDV.

Positiv: Sowohl der Einbruchschutz als auch der altersgerechte Umbau wird von der KfW-Bank gefördert. Beim Einbruchschutz sind 20 Prozent der Kosten förderfähig, wenn der Umbau 500 bis 1.000 Euro kostet, bei 1.000 bis 15.000 Euro immer noch zehn Prozent. Alle förderfähigen Projekte sind auf der Webseite der Förderbank einsehbar:

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/F%C3%B6rderprodukte/F%C3%B6rderprodukte-f%C3%BCr-Bestandsimmobilien.html

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Versicherungstipp – Weshalb Wohngebäude-Versicherte heizen müssen

Inhaber einer Wohngebäudeversicherung müssen ihre Wohnung im Winter ausreichend beheizen, um nicht den Versicherungsschutz zu gefährden. Entsprechende Klauseln sind oft in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen festgeschrieben.

Die Kälte hatte Deutschland seit einigen Tagen wieder fest im Griff. Vielerorts wurden Temperaturen unterhalb des Gefrierpunktes gemessen und der erste Schnee sorgte für Chaos auf den Straßen. Zwar wird es vorerst wieder etwas milder – dennoch sollten Hausbesitzer ihre Heizpflichten im Blick behalten.

Wohngebäude-Police sieht in der Regel Heizpflicht vor!

Das gilt besonders, wenn die stolzen Eigenheimbesitzer eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen haben. Dann sind sie nämlich laut Vertrag dazu verpflichtet, ihre Heizung regelmäßig zu kontrollieren und deren Funktionsfähigkeit zu gewährleisten. In welchen Abständen eine Anlage zu kontrollieren ist, hängt von deren Alter, Bauart, Zuverlässigkeit und Störanfälligkeit ab.

Entsprechende Klauseln finden die Hausbesitzer für gewöhnlich in den Allgemeinen Bedingungen der Wohngebäudeversicherung. Dort ist festgeschrieben, dass das versicherte Gebäude ausreichend zu beheizen ist, Zustand und Funktionsweise der Heizung kontrolliert werden muss und notfalls alle wasserführenden Einrichtungen entleert werden müssen, damit das Wasser nicht gefrieren und die Rohre zum Platzen bringen kann.

Im schlimmsten Fall droht der Verlust des Versicherungsschutzes, wenn diese Obliegenheiten nicht erfüllt werden. Aber keine Sorge: keineswegs ist es so, dass Versicherte ständig ihre Heizungen begutachten müssen, um den Schutz aufrecht zu erhalten.

Die Heizung muss nicht permanent kontrolliert werden

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist es bereits ausreichend, ein störungsfreies Funktionieren der Heizung „nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge“ zu garantieren. Und so erhielt ein Hausbesitzer gegenüber seinem Versicherer Recht, der seine Heizanlage seit 11 Tagen nicht kontrolliert hatte (BGH, 25.06.2008, IV ZR 233/06).

Wichtig ist die Kontrolle jedoch gerade dann, wenn auch unbewohnte Neben- oder Zweitwohnungen mitversichert sind. Wer weiß, dass er seinen Pflichten nicht nachkommen kann (häufige Abwesenheit, Urlaub), sollte sich mit seinem Versicherer in Verbindung setzen.

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Haustier – Haftpflichtversicherung – Wenn der Fisch auf dem Fußboden schwimmt

Wer zahlt, wenn aus einem Aquarium Wasser austritt und deshalb die Mietwohnung Schaden nimmt? In der Regel kommt eine Haftpflichtversicherung für die entstandenen Kosten auf. Aber es gibt eine wichtige Ausnahme – Allmählichkeitsschäden werden nur dann erstattet, wenn der Vertrag dies explizit vorsieht.

Fische sind bei vielen Bundesbürgern als Haustier beliebt. Rund 2 Millionen Aquarien gibt es in Deutschland, so berichtet der Industrieverband Heimtierbedarf (IVH), hinzu gesellen sich 1,6 Millionen Zierteiche mit den agilen Wasserbewohnern. Das mag kaum verwundern: die Farbenpracht der Fische erfreut das Auge, und das Betrachten eines Aquariums verspricht Entspannung. Und gerade für Menschen, die auf Tierhaare allergisch reagieren, aber dennoch nicht auf Haustiere verzichten wollen, kann ein Aquarium eine willkommene Alternative sein.

Aquarium in der Mietwohnung – Wann zahlt die Haftpflicht?

Nun kann aber auch so ein Fisch einen großen finanziellen Schaden anrichten. Vielleicht nicht wie ein Hund, der das Sofa zerfetzt und sich in ein Kissen verbeißt. Und auch nicht wie die Katze, die bei ihren Klettertouren an der Schrankwand eine teure Vase umstößt. Aber zum Beispiel dann, wenn Wasser aus dem Aquarium austritt und das Zimmer flutet. Je größer das Aquarium, umso höher ist der erwartbare Schaden – finden doch mehrere hundert Liter in so einem Glasbehälter Platz.

Aber wer haftet, wenn Wasser aus einem Aquarium austritt und die Mietwohnung beschädigt? Die gute Nachricht: in der Regel kommt die Privathaftpflichtversicherung dafür auf, wenn das Glas zu Bruch geht. Vorausgesetzt, Mietsachschäden sind in den Versicherungsschutz eingeschlossen, was aber mittlerweile bei den meisten Verträgen Standard ist.

Allmählichkeitsschäden – Versicherer muss nicht zahlen

Es gibt allerdings eine Ausnahme, in der die Haftpflicht nicht einspringen muss. Und zwar immer dann, wenn das Wasser allmählich und zunächst unbemerkt aus dem Aquarium austritt, zum Beispiel aufgrund einer porösen Gummidichtung. In einem Rechtsstreit entschied das Amtsgericht Mainz 1998 (Az.: 82 C 296/98), dass ein Haftpflichtversicherer in diesem Fall nicht für den Schaden aufkommen muss. Geklagt hatte ein Tierfreund, bei dem der Holzboden in der Mietwohnung aufgrund austretenden Wassers schweren Schaden nahm – den musste der Mann nun selbst bezahlen.

Hier lohnt auch ein Blick in die Verträge der Haftpflicht-Policen. Waren so genannte Allmählichkeitsschäden bis vor wenigen Jahren noch komplett vom Schutz ausgeschlossen, so gehen immer mehr Versicherer dazu über, für diese Leistung eine Absicherung zu bieten – oft gegen Aufpreis.

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Grundsteuer B – Wenn Hausbesitzer zur Kasse gebeten werden

Deutschlands Städte und Gemeinden langen den Hausbesitzern immer tiefer ins Portemonnaie. Seit Anfang 2010 haben 60 Prozent aller Kommunen die Grundsteuer B angehoben – also jene Abgaben, die Haus- und Wohnungseigentümer entrichten müssen. Das geht aus der „EY Kommunenstudie 2014“ des Wirtschaftsdienstleisters Ernst & Young hervor. Doch es gibt Möglichkeiten, sich die Grundsteuer teilweise erstatten zu lassen!

Besonders häufig waren die Bundesländer Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen von der Anhebung der Grundsteuer betroffen. Zwischen Anfang 2010 und Mitte 2013 haben hier neun von zehn Kommunen die Steuerlast erhöht. Doch auch bundesweit ist ein eindeutiger Trend zu höheren Belastungen zu erkennen. Der durchschnittliche Grundsteuerhebesatz stieg im Betrachtungszeitraum um 26 Punkte auf 351 – ein Anstieg um satte 8 Prozent!

Mietausfälle – und es gibt Grundsteuer zurück!

Doch nicht immer müssen Vermieter eine hohe Grundsteuer akzeptieren. Wenn erhoffte Mieteinnahmen ausbleiben oder das Haus sogar leer steht, haben Hausbesitzer die Möglichkeit, sich die bereits gezahlte Grundsteuer vom Finanzamt teilweise erstatten zu lassen. Je nach Fall sind bis zu 50 Prozent Rückzahlung möglich.

Hierfür müssen die Betroffenen selbst aktiv werden: bei der zuständigen Gemeinde ist bis zum 31. März des Folgejahres ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer zu stellen. Ausreichend ist bereits, wenn die Ertragseinbußen an der tatsächlich vereinbarten oder üblichen Miete 50 Prozent betragen. Die Mietausfälle sind auch anrechenbar, wenn sie aus Naturereignissen wie etwa Überschwemmungen resultieren.

Allerdings wird eine Rückzahlung nur gewährt, wenn der Vermieter nicht selbst Schuld an der Minderung der Einnahmen ist. Ein Nachweis über ausbleibende Mieten ist anhand von Mietverträgen und Zahlungseingängen zu erbringen, unter Umständen auch anhand des ortsüblichen Mietspiegels. Der Anspruch auf einen Grundsteuererlass ist im Paragraph 33 des Grundsteuergesetzes festgeschrieben.

Kein Anrecht auf Steuerminderung bei Renovierungsarbeiten

Wenn der Leerstand einer Wohnung hingegen aus Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen resultiert, hat der Vermieter kein Anrecht auf einen Erlass der Steuer. Auch dann nicht, wenn man eine Immobilie selbst bewohnt. Ein Beratungsgespräch beim Steuerexperten kann helfen, weitere Sparmöglichkeiten ausfindig zu machen. Gegen Zahlungsausfälle von Mietern bietet eine Mietausfallversicherung Schutz.

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Bauherrenhaftpflicht – Immer mehr Bauherren in Deutschland

Bauboom in Deutschland: Im vergangenen Jahr sind erneut deutlich mehr Wohnungen genehmigt worden als im Jahr zuvor. Bauherren sollten sich allerdings auch über den richtigen Versicherungsschutz Gedanken machen.

In vielen Städten explodieren die Mieten, die Menschen fürchten die Verdrängung aus ihrem geliebten Wohnumfeld. Kein Wunder also, dass immer mehr Bundesbürger den Bauhelm aufsetzen und ihr Schicksal selbst in die Hand nehmen: der Bauboom auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist seit Jahren ungebrochen.

Im vergangenen Jahr wurden 12,9 Prozent mehr Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt als im Jahr zuvor, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) am Montag in Wiesbaden mit. Insgesamt wurden 270.400 neue Wohnungen genehmigt, was der höchste Stand seit 10 Jahren ist. Doch nicht nur die Wohnungsknappheit in vielen Städten lässt die Menschen zu Bauherren werden. Begünstigt wird der Bauboom auch durch die historisch niedrigen Zinsen. Am deutlichsten legten 2013 die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser zu mit einem Plus von 22,3 Prozent.

Doch wer zu Maurerkelle und Mörtel greift, trägt auch viel Verantwortung. Kommt ein Dritter auf der Baustelle zu Schaden, haftet in der Regel der Häuslebauer. Dies gilt auch dann, sollten fremde Firmen wie Architektenbüros oder Bauhandwerker mit Arbeiten beauftragt werden. Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung ist deshalb unbedingt notwendig. Werden Menschen verletzt, etwa weil ein Gerüst falsch gesichert ist, können die Schadensersatzansprüche in die Millionen gehen.

Der Beitrag für die Versicherung richtet sich in der Regel nach der Höhe der Bausumme. Doch die Leistungen bei solch einer Bauherren-Haftpflicht sind von Versicherer zu Versicherer sehr verschieden. Nicht jeder Tarif bietet auch Schutz für Sachschäden wie Erdrutsch oder der allmählichen Einwirkung von Feuchtigkeit.

Kleinere Bauarbeiten wie der Ausbau des Dachstuhls sind mitunter durch eine gute Privathaftpflichtversicherung abgesichert. Je nach Police greift der Schutz bis zu einer Bausumme von 25.000 Euro, 100.000 Euro oder sogar unbegrenzt, so dass in diesem Fall keine extra Bauherren-Haftpflicht nötig ist. In welchem Umfang das Bauherren-Risiko abgedeckt ist, muss aber im jeweiligen Versicherungsvertrag nachgelesen werden.

Zusätzlich zu einer Haftpflicht bietet sich eine Bauleistungsversicherung und Feuerrohbauversicherung an. Diese Policen leisten bei Schäden am Bau, die dem Bauherren selbst entstehen: etwa wenn eine Wand einfällt oder ein Blitzeinschlag die Elektrik beschädigt. Ein Beratungsgespräch schafft Aufklärung!

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