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Immobilien – Aus welchen Komponenten der Anschluss-Kredit besteht

Ist eine Immobilie zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht abgezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Woraus sich diese zusammensetzt.

Eine Anschlussfinanzierung ist nötig, wenn ein Baukredit oder eine Immobilienfinanzierung zum Laufzeitende noch nicht komplett abbezahlt ist. Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich um einen neuen Kredit – es werden also auch neue Konditionen vereinbart.

Aus welchen Bausteinen sich der Anschluss-Kredit für die Immobilie zusammensetzt, zeigt folgende Übersicht:

  • Restschuld: Die Restschuld ist der Betrag, den Sie noch an Ihre Bank oder Ihren Kreditgeber zurückzahlen müssen. Dieser Betrag bezieht sich auf den ausstehenden Teil des ursprünglichen Darlehens, den Sie bisher abbezahlt haben.
  • Zinssatz: Der Zinssatz ist ein wesentlicher Bestandteil des Anschluss-Kredits. Er bestimmt die Höhe der Zinsen, die Sie während der Laufzeit des Kredits zahlen müssen. Der Zinssatz kann entweder variabel oder fest sein. Ein variabler Zinssatz kann sich im Laufe der Zeit ändern, während ein fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich bleibt.
  • Laufzeit: Die Laufzeit des Anschluss-Kredits gibt an, wie lange Sie den Kredit zurückzahlen müssen. Dieser Zeitraum kann je nach Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Kreditgeber variieren. Üblicherweise beträgt die Laufzeit für Anschlussfinanzierungen mehrere Jahre.
  • Tilgungsart: Die Tilgungsart bestimmt, wie Sie den Kredit zurückzahlen. Es gibt verschiedene Tilgungsarten wie die Annuität, die konstante Tilgung oder auch die endfällige Tilgung. Bei der Annuitätentilgung zahlen Sie während der gesamten Laufzeit des Kredits konstante Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Bei der konstanten Tilgung verringert sich der Zinsanteil mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil gleich bleibt. Bei der endfälligen Tilgung zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen und tilgen den gesamten Kreditbetrag am Ende der Laufzeit auf einmal.
  • Gebühren und Kosten: Bei einer Anschlussfinanzierung können auch Gebühren und Kosten anfallen. Dazu gehören zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Bereitstellungszinsen. Es ist wichtig, alle Kostenfaktoren zu berücksichtigen, um eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten des Anschluss-Kredits zu erhalten.

Wichtig ist, sich von unabhängiger Seite rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist und abgestimmt auf die individuelle Lebenssituation zu Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung beraten zu lassen.

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Elementarschaden – Bundesregierung soll Pflichtversicherung einführen

Der Bundesrat hat am Freitag die Regierung aufgefordert, einen “konkreten bundesgesetzlichen Regelungsvorschlag zur Einführung einer Elementarschaden-Pflichtversicherung zu erarbeiten”. Was sich dahinter verbirgt und welche Punkte die Länderkammer berücksichtigt wissen will.

Extremwetterereignisse werden auch in Deutschland häufiger. Was das genau bedeuten kann, mussten beispielsweise die Bewohner des Ahrtals im Sommer 2021 leidvoll erfahren. Damit nach einer solchen Hochwasserkatastrophe oder anderen Großschadenereignissen kein Mensch vor dem finanziellen Ruin stehen muss, gleichzeitig aber die Leistungsfähigkeit der Solidargemeinschaft nicht überstrapaziert wird, soll die Bundesregierung eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden einführen.

Denn trotz aller Überschwemmungskatastrophen in den letzten Jahrzehnten: Die Versicherungsdichte in diesem Bereich ist nicht ausreichend. So steht es in einem Beschluss, den der Bundesrat vergangen Freitag fasste und die Bundesregierung damit zum Handeln in Sachen Elementarschaden-Pflichtversicherung auffordert.

In der Sitzung am Freitag wurden zwei Punkte zusätzlich aufgegriffen, die der ursprünglichen Version fehlten. So bat der Bundesrat die Regierung bei ihrem Regelungsvorschlag zu berücksichtigen, dass je nach Lage des Grundstücks unterschiedlich hohe Risiken bestehen können und daher nach Risikostufen gestaffelte Tarife zugelassen werden sollen.

Zudem sollte darauf geachtet werden, dass gesetzliche Vorgaben im Zusammenhang mit der Pflichtversicherung keine Fehlanreize für die Ausweisung neuer Baugebiete in von Naturkatastrophen bedrohten Bereichen schaffen. Zugleich sollte geprüft werden, wie gesetzliche Vorgaben zur ElementarschadenPflichtversicherung Anreize für die Einhaltung insbesondere baulicher Schutzvorschriften durch Gebäudeeigentümer setzen können.

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Beginn der Starkregensaison – Eigenheim und Gebäude-Schutz prüfen!

Vor Beginn der Starkregensaison sollten Immobilienbesitzer ihren Versicherungsschutz prüfen.

Hausbesitzer sollten schon jetzt aktiv werden, wenn sie ihr Eigentum zu Beginn der Starkregensaison im Mai gegen Überflutungen absichern wollen. Denn bei der dafür notwendigen Elementarschadenversicherung gilt häufig eine Wartezeit. “In der Regel dauert es ein paar Wochen, bis die neue Versicherung greift”, erklärt Jörg Asmussen Hauptgeschäftsführer des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV).

Mit steigenden Temperaturen nimmt die Gefahr extremer Niederschläge wieder zu, die zu Überschwemmungen und Hochwasser führen können. “Üblicherweise dauert die Starkregensaison von Mai bis September; aufgrund des Klimawandels treten heftige Regenfälle aber vermehrt schon im April auf”, so Asmussen. Gefährdet sind nicht nur Flussanrainer, denn Starkregen kann überall in Deutschland auftreten und zu schweren lokalen Überflutungen führen. Deutschlandweit ist bislang nur etwa die Hälfte aller Wohngebäude umfassend gegen Naturgefahren abgesichert.

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Eigenheim – BaFin warnt vor Immobilien-Teilverkauf

Eigenheimbesitzer aufgepasst! Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt vor Immobilien-Teilverkauf.

“Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung”, berichtet Dr. Thorsten Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management. Ein Teilverkauf sei riskant und könne teuer werden. “Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilen-Teilverkäufe blind zu vertrauen”, erläutert Dr. Pötzsch.

Diese Werbeversprechen richten sich oft an die Generation 50plus und stellen einen höheren Geldbetrag in Aussicht, während die ursprünglichen Besitzer in der Immobilie weiterhin wohnen dürfen.

Doch Finanzaufsicht warnt, dass solche Modelle mit erheblichen Risiken verbunden sind. So müsse bei einigen Anbietern ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer abgeführt werden. Kann diese Summe nicht mehr aufgebracht werden, drohe unter Umständen ein ‚Auszug wider Willen‘. Das könne auch passieren, wenn das Unternehmen, das den Immobilienteil gekauft hat, insolvent wird, schreibt die BaFin. Zudem weisen die Aufseher darauf hin, dass die laufenden Kosten oft einseitig zu Lasten der Hausbewohner aufgeteilt würden.

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Versicherungswirtschaft kritisiert Neubau in Überschwemmungsgebieten

Noch immer werden deutschlandweit zu viele Häuser in Überschwemmungsgebieten neu genehmigt und gebaut. Das kritisiert die Versicherungswirtschaft anhand aktueller Zahlen. Der Anteil von Häusern in hochwassergefährdeten Zonen sei seit dem Jahr 2000 sogar leicht gestiegen.

In Überschwemmungsgebieten wird nach wie vor zu viel neu gebaut. Das kritisiert der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) anhand einer hauseigenen Studie. In Deutschland seien demnach seit dem Jahr 2000 rund 2,7 Millionen neue Wohngebäude entstanden – über 32.000 davon in Überschwemmungsgebieten. Pro Jahr kämen also etwa 1.000 bis 2.400 neue Wohngebäude in den Risikogebieten hinzu.

Datenbasis für die Erhebung war das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS Geo). Damit können Versicherer für jedes Gebäude die Hochwassergefährdung abschätzen. Insgesamt liegen in Deutschland rund 270.000 Wohngebäude in hochgefährdeten Überschwemmungsgebieten.

“Wir sind der Meinung, dass in Überschwemmungsgebieten grundsätzlich nicht neu gebaut werden sollte”, sagt GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. “Tatsächlich ist aber der prozentuale Anteil neuer Wohngebäude in Überschwemmungsgebieten in den vergangenen 23 Jahren gestiegen.” Der GDV plädiert vor diesem Hintergrund für eine Anpassung des Bau- und Planungsrechts. “Nur durch klimaangepasstes Bauen können die volkwirtschaftlichen Schäden der Zukunft durch Klimaänderungen und Extremwetterereignisse verringert werden”, sagt Asmussen.

Aus Sicht der Versicherer berücksichtigen die geltenden Bauvorschriften in Deutschland die Auswirkungen des Klimawandels und seine Folgen bislang nicht. Daher fordert der Verband, dass das Schutzziel “Klimaangepasstes Bauen” in die Baugesetzgebung aufgenommen wird. Bestehende Gebäude sollten zudem durch präventive Maßnahmen gegen Überschwemmung und Starkregen geschützt werden, fordert der Verband weiter. Der GDV hat ein Positionspapier “für ein zeitgemäßes und nachhaltiges Bauordnungs- und Bauplanungsrecht” vorgelegt. Die notwendigen Veränderungen sollen in den §§ 3, 13 und 66 der Musterbauordnung bzw. der korrespondierenden Landesbauordnungen verankert werden, fordert der Verband.

Die Sorge, dass zu viele Häuser neu in Risikozonen gebaut und Prävention vernachlässigt wird, ist auch ein Grund, weshalb der Verband eine Pflichtversicherung für Hausbesitzer gegen Elementar- und Hochwasser-Risiken ablehnt. Eine solche gibt es unter anderem in Frankreich und einigen Kantonen der Schweiz. Nach der verheerenden Flutkatastrophe im Juli 2021, bei der in Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen 189 Menschen ihr Leben verloren, war erneut eine Debatte über eine solche Pflichtversicherung laut geworden: viele Gebäude hatten keinen privaten Schutz.

Statt einer Pflichtversicherung schlägt der GDV ein Modell vor, bei dem bereits geschlossene Gebäudeversicherungen von einem Stichtag an automatisch auf Elementarschutz umgestellt werden, sofern Kunden nicht widersprechen. Neue Verträge sollen den Schutz automatisch beinhalten. Die Versicherungswirtschaft will aber auch durchsetzen, dass sich das Hochwasser-Risiko eines Hauses in der Höhe der zu zahlenden Prämie widerspiegeln soll. Argument für eine Pflichtversicherung ist hingegen gerade, dass die Policen für alle bezahlbar sein sollen. Unter anderem fordert die Verbraucherzentrale Sachsen eine solche Pflichtversicherung.

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Wohngeld+ – Wohngeldanspruch auch für Pflegebedürftige im Heim

Pflegebedürftige, die zuhause oder im Pflegeheim gepflegt werden, können Wohngeld beantragen. Darauf macht der Verbraucherzentrale Bundesverband aufmerksam.

Seit Jahresbeginn haben mehr Menschen in Deutschland Anspruch auf Wohngeld. Das gilt auch für Pflegebedürftige in Heimen. Es gelten allerdings einige Besonderheiten. So wird die Höhe des Wohngeld-Anspruchs nicht nach der individuellen Miethöhe berechnet. Stattdessen richtet sich die Anspruchshöhe nach dem örtlichen Mietniveau, wo sich das Heim befindet. Berücksichtigt wird der Höchstbetrag der jeweiligen Mietstufe. Pflegebedürftige, die im Heim leben, müssen also keine Angaben zur Miethöhe machen.

Damit pflegebedürftige Heimbewohner einen Wohngeld-Antrag stellen können, sind folgende Unterlagen notwendig:

  • Wohngeldantrag für Heimbewohner (Formular),
  • Angaben der Heimleitung im Wohngeldantrag,
  • Heimvertrag (Auszug),
  • Rentenbescheide, aktuell und vollständig (alle Seiten des Rentenbescheides),
  • Nachweis über Vermögen (ggf. Immobilien, sonstige Rechte etc.),
  • Bescheinigung über Kapitalvermögen (z.B. über Zinsen aus Sparguthaben),
  • aktuelle Kontoauszüge,
  • Nachweise über Miet- und Pachteinnahmen,
  • Schwerbehindertenausweis/Feststellungsbescheid,
  • Betreuerausweis/Vollmacht,
  • Nachweise über sonstige Einnahmen

Achtung: Wohngeld ist eine Transferleistung und wird nur gewährt, wenn keine weitere solche Leistung bezogen wird (beispielsweise Grundsicherung im Alter, Erwerbsminderung und Hilfe zur Pflege). Diese Leistungen berücksichtigen bereits Kosten für die Unterkunft.

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Energiekosten – CO2-Kosten: Nun werden auch Vermieter zur Kasse gebeten

Im Jahr 2023 treten wieder viele neue Regeln und Gesetze in Kraft. Neu geordnet wird auch die sogenannte CO2-Abgabe. Bisher trägt der Mieter hier 100 Prozent der Kosten: künftig werden auch Vermieter beteiligt. Ziel ist es, dass Immobilien-Besitzer vermehrt in energieeffiziente Sanierung investieren.

Die sogenannte CO2-Abgabe wird seit dem Jahr 2021 erhoben und auf Öl und Gas angerechnet. Bisher spielte es keine Rolle, ob ein Haus gut oder schlecht gedämmt ist oder andere Maßnahmen zum Sparen von Energie ergriffen wurden. Das ändert sich nun zum neuen Jahr: Das sogenannte Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten regelt, dass künftig auch Vermieter an der Abgabe beteiligt werden.

Dank der Reform gilt künftig stark vereinfacht die Regel: Je höher der CO2-Ausstoß, desto stärker werden auch Vermieter zur Kasse gebeten. Gemessen wird der Ausstoß anhand des Jahresverbrauchs und der Wohnfläche in Quadratmetern. Anhand der jährlichen Heizkosten-Abrechnung wird hierbei der CO2-Ausstoß eines Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid errechnet und auf die Quadratmeter-Zahl der Wohnung umgelegt. Daraus ergibt sich der Anteil der Kosten.

Grundlage hierfür ist ein Stufenmodell: insgesamt zehn Stufen werden unterschieden. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz (>=52 kg CO2/m2/a) übernehmen die Vermieter 95 Prozent und die Mieter fünf Prozent der CO2-Kosten. Bei einer Wohnung mit einer sehr guten Energiebilanz (weniger als 12 Kilogramm CO2-Ausstoß pro Jahr und Quadratmeter) muss der Mieter hingegen 100 Prozent der CO2-Kosten übernehmen. Gut zu wissen: für denkmalgeschützte Gebäude, bei denen eine Sanierung anhand der Vorschriften nur eingeschränkt möglich ist, gibt es Sonderregeln.

Im Zweifel geht es bei der Aufteilung der CO2-Abgabe um einen jährlichen dreistelligen Betrag. Und es gibt eine besondere Pointe, die Experten zweifeln lässt, ob das Gesetz zu Ende gedacht wurde. Heizen nämlich sparsame Mieter vergleichsweise wenig, kann das dazu führen, dass sie einen höheren Anteil der Abgabe leisten müssen: Die CO2-Bilanz ist dann ja besser. Im Umkehrschluss könnten Vermieter bestraft werden, wenn der Mieter sehr viel heizt. Denn das verschlechtert die Öko-Bilanz. Erstmals wird das neue Gesetz mit der Nebenkosten-Abrechnung 2024 interessant.

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Wohn-Riester für energetische Sanierung geöffnet

Der Wohn-Riester, die staatlich geförderte Eigenheimrente, wird erweitert. Zukünftig soll der Wohn-Riester auf für energetische Sanierung eingesetzt werden können.

Das am Freitag vom Bundestag verabschiedete Jahressteuergesetz 2022 sieht vor, den Geltungsbereich der staatlich geförderten Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt, auszudehnen. Demnach soll die Eigenheimrente ab Januar 2024 auch für energetische Sanierungen eingesetzt werden können.

Die “Wohnriester-Förderung” bietet im Rahmen der Finanzierung einer eigengenutzten Immobilie mehrere Möglichkeiten:

  • Kapitalentnahme bei Darlehensbeginn
  • Kapitalentnahme bei Darlehensende (endfällige Tilgung)
  • Erwerb von Genossenschaftsanteilen
  • Riester-Darlehen
  • Riester-Bausparvertrag
  • Kapitalentnahme für barrierefreie Umbauarbeiten

Nun soll also eine weitere Verwendungsmöglichkeit hinzukommen.

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Statistik – Weniger Brände in Adventszeit

Adventszeit ist Brandzeit: Darauf macht immer wieder die Versicherungswirtschaft aufmerksam. Dennoch hat der Branchenverband GDV eine positive Nachricht: Die Zahl der Wohnungsbrände ist in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen, nachdem sie 2015 einen Höchststand erreicht hatte. Dennoch wurden auch 2021 rund 7.000 zusätzliche Brände in der besinnlichen Zeit gezählt.

Die Adventszeit ist die Zeit im Jahr, in der auch die Zahl der Wohnungsbrände einen traurigen Höhepunkt erreicht. Grundsätzlich nimmt die Zahl der Brände rund um Weihnachten und Silvester im Vergleich zum restlichen Jahr um 40 bis 50 Prozent zu, berichtet der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in einem aktuellen Pressetext. Allein für diese Brände mussten Hausrat- und Wohngebäudeversicherer 2021 rund 26 Millionen Euro erstatten.

Doch der GDV hat zugleich eine gute Nachricht. “Die deutschen Versicherer haben 2021 rund 7.000 zusätzliche Brände zum Jahresende gezählt, etwa 1.000 weniger als im Vorjahr”, berichtet GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. Seit 2018 ging die Zahl der Brände stetig zurück: damals wurden noch 10.000 zusätzliche Brände in der Adventszeit gemeldet. Einen Höhepunkt gab es 2015, als gar 12.000 Vorfälle zu beklagen waren.

“Häufig werden einfache Regeln des Brandschutzes nicht beachtet, deshalb kommt es immer wieder zu Bränden”, kommentiert Asmussen. Die wichtigste Regel laute: Kerzen dürfen nie unbeaufsichtigt brennen, denn häufige Brandursachen sind in Flammen aufgegangene Adventskränze oder Weihnachtsbäume. Bis zu 750 Grad kann eine handelsübliche Kerze heiß werden: fatal, wenn sie dann mit trockenen Nadeln und Zweigen des Weihnachtsschmucks in Berührung kommt. Auch Lichterketten, die nicht ausreichend sicherheitsgeprüft sind, sind eine häufige Ursache für Wohnungsbrände. Zu Silvester sind es hingegen querfliegende Raketen und unsachgemäß verwendete Böller, die zu Bränden führen.

Insgesamt leisteten die Hausrat- und Wohngebäudeversicherer für rund 330.000 Feuerschäden im gesamten Jahr 2021 knapp 1,6 Milliarden Euro. Die Hausratversicherung übernimmt den Schaden, wenn Einrichtungsgegenstände durch das Feuer beschädigt oder zerstört werden. Die Wohngebäude-Police springt ein, wenn Hausbesitzer Schäden am eigenen Haus zu beklagen haben: etwa zerstörte Wände, Fenster und Böden.

Warum die Zahl der Brände in der Adventszeit zurückgeht, berichtet der Versicherer-Verband nicht. Sehr wahrscheinlich tragen aber auch eine vermehrte Aufklärung sowie strengere Sicherheits-Vorschriften zu dem milderen Verlauf bei. Ein wichtiger Baustein hierfür ist ganz einfach. Vielfach müssen Rauchmelder mittlerweile verpflichtend in wichtigen Räumen eingebaut sein. Diese tragen dazu bei, die Entwicklung von Feuer und Rauch schon zeitig zu bemerken. Das ist lebensrettend: Rauchgasvergiftungen -und nicht Flammen- sind ein wichtiger Grund, weshalb Menschen bei Bränden zu Schaden kommen oder gar sterben. Oft ist es folglich notwendig, früh zu reagieren oder die Flucht zu ergreifen.

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Haftung – (Haus-)Eigentum verpflichtet

Witterungsbedingte Risiken werden oft falsch eingeschätzt. Bei Missachtung der Sorgfaltspflichten drohen Hauseigentümern Geldstrafen, Schadenersatzforderungen und sogar strafrechtliche Konsequenzen.

Gehwege müssen nicht erst bei Glatteis gereinigt oder gestreut werden. Bereits nasses Laub kann eine erhebliche Risikosteigerung bedeuten. Kommt es zu Personenschäden, weil Gehwege nicht ordnungsgemäß gestreut oder gereinigt waren, oder weil Schnee und Eiszapfen nicht von Dächern und Überhängen entfernt wurden, kann es sogar zu strafrechtlichen Folgen wegen fahrlässiger Körperverletzung kommen.

In einem solchen Fall ist das beauftragte Schneeräumungs-Unternehmen oder der Hauseigentümer schadenersatzpflichtig.

Bestehen vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten, können auch Haftungsansprüche gegenüber den Mietern bestehen.
Wird eine Verletzung der Räum- und Streupflicht nachgewiesen, reicht eine Privathaftpflicht im Rahmen der Hausratversicherung nicht aus.

Hauseigentümer sollten deshalb eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitz abschließen.

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